La presse en parle !

Avec son Guide pratique de l’achat immobilier, Laurent Criado, jeune entrepreneur chambraisien, livre ses conseils avisés aux futurs acquéreurs de logements. Pour éviter tous les pièges.

Dans son « Guide pratique de l’achat immobilier », Laurent Criado, jeune entrepreneur récemment installé à Chambray-lès-Tours, partage son expérience pour remettre chaque bien au cœur de tout projet d'achat : « Au fil des chantiers, je me rendais compte que la plupart des biens étaient surévalués par rapport aux prix pratiqués. Une acquisition immobilière doit rester un acte rationnel » dit celui qui se présente comme un autodidacte de la rénovation, de la déco et de l'aménagement.

" On n'achète pas sur un coup de tête "

« On n'achète pas un logement comme on acquiert une paire de chaussures, ajoute-t-il, n'en déplaise aux partisans de l'achat coup de cœur. Les sommes en jeu sont trop importantes pour acheter sur un coup de tête. »

Celui qui travaillait auparavant dans la communication et dans la sécurité financière se fonde sur ses propres expériences professionnelles, quand il affirme qu'« il ne faut jamais s'emballer quand on achète son appartement, sa maison, que ce soit pour y vivre ou pour en tirer un rapport. Tout doit être passé à la loupe avant de passer à l'acte d'achat. On ne peut pas prendre une décision qui vous engage pour longtemps sans avoir toutes les cartes en mains. »
Journaliste-conseil à ses heures, Laurent Criado pige pour Agoravox, un média citoyen. De la somme de conseils qu'il livre depuis des années, il a tiré ce guide (très) pratique « pour éviter aux gens de se faire avoir. J'apporte une méthodologie claire, nette et précise, accessible à tous, pour leur permettre de faire de leur projet une réussite et non un désastre financier et familial ».

Un exemple ? L'auteur met en garde les acquéreurs d'aujourd'hui contre les sirènes de la défiscalisation ou des conditions bancaires avantageuses : « Si le bien ne vaut pas un clou, tout le reste ne sert à rien et, dans le pire des cas, vous vous retrouverez ruiné et criblé de dettes avec un bien invendable. »

Son guide vendu dans le commerce, « intéresse autant les particuliers que les professionnels, dit-il, des agents immobiliers, des artisans, des avocats… »

Sur internet, il dispense aussi des conseils gratuits sur son site web, régulièrement alimenté en conseils, bons tuyaux et fiches de synthèse. Mais Laurent Criado tient aussi à avoir un contact direct avec les internautes : « Je réponds aux questions que les gens se posent, à tous les cas de figures, sans tabou. Le but est que l' acheteur achète à un prix réaliste. »

Et quand il est sollicité pour apporter son aide aux potentiels acquéreurs, le Chambraisien commence toujours par mener une petite enquête sur le bien en question, son pedigree, son historique complet, et notamment, le prix que le vendeur actuel l'a acheté à l'origine.

Pour ne pas acheter idiot, voilà certainement le guide qu'il faut.

20/04/2016 // L'Obs // Dominique Thiébaut

20/04/2016

L'Obs

Dominique Thiébaut

L’Obs rend hommage au travail de Laurent Criado dans sa note conjoncturelle du 20 avril 2016. En surligné, les réflexions de Laurent Criado, tirées de son article intitulé « Immobilier : qui seront les dindons de la farce ? » publié sur Agoravox le 4 avril 2016, qui ont contribué à conclure l’article du journaliste de l’Obs. Merci à lui !

Dernières nouvelles du front : alerte sur le crédit immobilier à cause de Bâle IV

Pendant les vacances, la machine tourne dans l'immobilier. Mais les professionnels sont inquiets : d'abord, il y a le problème des taux d'intérêt. Certes, ils sont au plus bas historiques - moins de 2% selon Crédit Logement! - et même ils baissent encore, au nom de la Concurrence entre établissements de crédits et banques spécialisées...Mais voici des nuages sur l'horizon, qui pourraient tempérer l'ardeur des acheteurs.

D'une part il y a l'inversion de la politique monétaire américaine qui est désormais inscrite - au moins jusqu'aux élections de novembre aux Etats-Unis - sur une tendance à la hausse ; de ce coté-ci de l'Atlantique, la BCE reste prudente et cherche plutôt à relancer l'économie ... en aidant au retour de l'inflation! C'est en effet là que se refinancement en pratique les banques Bref, ce n'est pas encore l'alerte rouge mais on est quand même à l'orange?

D'autre part il y a l'épée de Damoclès qui s'appelle Bâle IV. Il s'agit comme son nom l'indique de la quatrième phase de l'Accord du Comité de Bâle par les banquiers centraux et la communauté financière internationale en vue de réguler le système monétaire mondial afin d'empêcher des dérapages genre "subprimes"...Là, les professionnels craignent que ces injonctions ne viennent entraver la distribution des crédits immobiliers!

En fait un tel accord n'interviendrait pas avant 2019, mais il renforcerait celui de Bâle III actuellement en vigueur en contraignant à davantage de précautions de couverture des emprunts desdites banques et institutions financières à long terme donc ceux qui commandent les prêts à 20 ans ou 30 ans accordés aux acheteurs. Et comment ? En augmentant les ressources propres des établissements prêteurs afin de faire face aux accidents dus à la faiblesse de la conjoncture; ce qui en pratique diminue la possibilité de prêter à capital constant...

Donc l’idée est d’augmenter les fonds propres des banques, afin de limiter les risques mais surtout sur les profils d’emprunteurs disposant de peu ou pas d’apports personnels ! Ils constituent il est vrai un territoire de "chasse" intéressante pour les courtiers? Le durcissement d’obtention des crédits immobiliers risque d’exclure une partie des candidats à l’accession à la propriété, principalement les jeunes et les primo-accédants, ayant par définition peu ou pas de fonds propres à eux.. Un article de LaVieimmo détaille l’avis de plusieurs spécialistes annonçant que si la mesure Bâle IV était adoptée en l’état, environ un tiers des crédits immobiliers disparaîtrait. D'où une autre idée est de rompre avec la spécificité française des taux fixes - 90% des prêts actuels - et de proposer un retour des emprunts à taux variables ! Leur objectif, rappelle le site Agoravox : "supprimer le risque pesant sur les banques et le reporter sur l’emprunteur final, c’est-à-dire, vous..."

Quel que soit le scénario exploré, il est potentiellement nuisible au marché immobilier et à l’économie française. Si les taux restent fixes et que les conditions d’obtention de crédit se durcissent, un tiers des crédits disparaîtrait. En clair, ça signifie que le marché, neuf comme ancien, se gripperait puisqu’il n’y aurait plus de nouveaux entrants. Les candidats à l’achat pour se loger, ou même les « investisseurs » dont le modèle repose sur le financement à crédit du bien à 100%, ne seront plus là. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les fédérations LCA, FFB, FNAIM et FPI n’en veulent pas.

6/03/12 // This Paris Life // Anissa Putois

6/03/12

This Paris Life

Anissa Putois

Paris plans to convert office space into homes to meet housing demand

The French government recently passed a tax measure aimed at encouraging the transformation of vacant offices into housing in Paris. Over 800,000 square meters of office space in the city are reportedly unoccupied.

New finance laws for 2016 include a tax measure intended to push commercial property owners to convert offices in Paris into housing. Officials estimate that 5% of office space in the city lies vacant — totaling 800,000 square meters.

Repurposing offices as apartments has long met with many difficulties, most of them financial. Thus “only 380,000 square meters of offices were allowed to be converted into housing” over the course of 12 years.

However, the new measure would facilitate office to housing conversion by exempting it from property tax. In each case, this exemption would be subject to a vote by local authorities. Some critics have found that it will take more to motivate investors as the property tax is only a small part of the expenses involved.

As most of these properties will most likely be sold once repurposed into apartments, this exemption would furthermore only benefit buyers rather than current owners. While this may allow owners to find interested buyers more easily, the measure is not yet a guaranteed success, according to Lesclésdumidi.com.

Nonetheless, for elected officials Sandrine Mazetier and Annick Lepetit “such a measure is essential to remedying the housing shortage facing many French cities, and especially Paris.”

Laurent Criado, the author of a real estate advice website, believes that while transforming offices into housing is a laudable intention, “cramming more and more people into the Paris region exacerbates the problem instead of solving it”.

According to him, this process only weakens the rest of the country, contributing to economic “desertification in other regions” while failing to effectively address the housing problem in Paris and Île-de-France.

He writes that “it is heartbreaking to see our elected officials stuck in the scheme of Paris centralization” while their efforts could be better spent renovating the hundreds of thousands of homes across the rest of the country that are “waiting to relive”.